Kinerja Program Perumahan Nasional 2011

oleh Humas | pada 12 Januari 2012 17:01:00 | kategori Perumahan

Gambaran program perumahan rakyat sampai sejauh ini masih bersifat tambal sulam dan belum memperlihatkan sebuah program yang terintegrasi dengan baik sebagai satu kesatuan program perumahan nasional. Program tambal sulam diperlihatkan dengan tanpa adanya perencanaan yang jelas dan tanpa arah yang jelas. Mau kemana arah program perumahan yang ada ?

Mulai dari program sejuta rumah, 1000 menara rusun, FLPP, program rumah murah, semuanya terkesan program tanpa perencanaan dan sistematis yang jelas sehingga berdampak dalam pelaksanaannya di lapangan. Kurangnya sistematika perencanaan yang mengakibatkan terputusnya konsep, teori dengan kondisi di lapangan.

Juga tidak diimbangi dengan infrastruktur birokrasi dan kemampuan untuk mensosialisasikan ke pihak-pihak terkait. Tidak dipungkiri bahwa terdapat beberapa program yang dapat dikatakan merupakan terobosan, namun hal itu tidak akan berarti apa-apa bila ternyata pembuat kebijakan tidak mengetahui kondisi di lapangan yang non linear dengan begitu banyak variabel yang berubah secara dinamis. Sebagai ilustrasi, kaum MBR dengan penghasilan sampai Rp. 4,5 juta/bulan, secara perhitungan di atas kertas mereka merupakan segmen pasar yang bisa membeli unit rusunami. Karena dengan memperhitungkan 1/3 dari penghasilan atau sebesar Rp. 1,5 juta/bulan, mereka seharusnya sudah dapat memiliki rusunami dengan cara mencicil.

Namun demikian tidak sesederhana itu kondisi di lapangan, karena masing-masing individu belum tentu merupakan pasar efektif yang bisa langsung merealisasikan pembelian unit rusunaminya. Berdasarkan penelitian ternyata sebagian besar di segmen ini mempunyai biaya hidup (living cost) sebesar rata-rata Rp. 2,5 juta/bulan dan sisanya Rp. 2 juta/bulan seharusnya dapat menjadi daya beli perumahan. Namun kenyataannya di lapangan sisa daya beli tersebut habis oleh cicilan elektronik, cicilan kendaraan bermotor, dan yang paling besar cicilan kartu kredit. Karena ternyata di segmen ini sangat rentan dengan konsumsi kartu kredit.

Artinya dalam semua program yang ada perlu pertimbangan resiko dan antisipasi dalam praktek mekanisme di lapangan termasuk sosialisasi yang harus dilakukan sebelumnya. Karenanya perlu informasi-informasi dan bahan diskusi dari kalangan praktisi agar suatu kebijakan dapat lebih terintegrasi dan diaplikasikan. Terlepas dari hal tersebut, ternyata program perumahan kita pun belum mempunyai bentuk dan gambaran yang jelas.Tanpa blue print perumahan nasional yang jelas, maka kinerja kementerian perumahan rakyat sampai kapan pun tidak akan mempunyai arah dan tujuan yang jelas. Selain itu juga kementerian perumahan rakyat memiliki kendala untuk dapat berkoordinasi dengan pihak-pihak lain termasuk BUMN, BUMD, dan Pemda. Bila seperti ini maka siapapun yang memimpin kementerian ini akan selalu terhambat dengan permasalahan serupa.

Perlu ada kemauan yang kuat dan tidak hanya di kementerian perumahan rakyat. Gambaran secara umum mengenai kinerja perumahan rakyat sampai Oktober 2011 menyisakan pekerjaan rumah yang cukup berat bagi program perumahan ke depan. Terdapat beberapa catatan penting yang perlu disampaikan berkaitan dengan kinerja yang ada :

  • Program 1000 menara rusun sampai saat ini menyisakan kebingungan di pihak konsumen dan pengembang. Tahun 2007-2008 pengembang beramai-ramai membangun rusunami, namun memasuki tahun 2009-2011 hampir tidak ada lagi pembangunan proyek rusunami yang baru. Hal ini diperkirakan belum adanya kepastian hukum, prioritas pembangunan, dan arah yang jelas bagi program 1000 tower ini. Belum adanya prioritas yang jelas menyebabkan pembangunan rusunami menjadi sporadis mengikuti kemauan pengembang. Penyegelan Kalibata City merupakan preseden buruk dan memperjelas bahwa tidak adanya koordinasi yang baik dan tidak adanya persepsi kepentingan yang sama antara pemerintah pusat dan daerah. Belum lagi kurangnya koordinasi dan perencanaan dengan pihak PLN dan PDAM dalam hal pengenaan tarif. Dalam perjalanannya banyak pengembang rusunami yang menjual unit-unitnya lebih tinggi dari patokan harga rusunami subsidi yang mengakibatkan program menjadi salah sasaran. UU Rusun yang telah disahkan memberikan batasan yang mengharuskan 20% unit harus dibangun untuk kebutuhan MBR. Namun hal ini pasti akan membingungkan karena belum ada petunjuk pelaksana dan teknis yang jelas meskipun sangsi dan denda sudah ada. Karenanya masalah pengawasan menjadi kunci keberhasilan penyediaan unit-unit untuk MBR.
  • Program FLPP merupakan program terobosan yang baik secara konsep dan teori namun masih lemah di lapangan. Pemahaman kondisi lapangan yang kurang baik mengakibatkan lambatnya program ini berjalan. Mekanisme di lapangan terkait dengan NPWP dan SPT juga jaminan Askrindo belum jelas sehingga menghambat realisasi FLPP. Realisasi FLPP yang masih rendah mengharuskan Menpera bekerja keras untuk dapat mensosialisasikan dan mempercepat tercapainya target yang ada.
  • Program rumah murah muncul sebagai program yang juga baik secara konsep namun tanpa adanya kerja sama antara BUMN dan Pemda, maka dipastikan program tidak akan berjalan. Perlu pengaturan dan koordinasi yang lebih baik antara Kemenpera dengan BUMN dan Pemda terkait dengan perencanaan tata ruang dan penyediaan tanah. Meskipun telah banyak kota kabupaten yang menandatangani MoU, namun perencanaan tata ruang yang belum terlaksana menjadi kendala di beberapa daerah.
  • Program Tabungan Perumahan Nasional bukanlah merupakan hal yang baru namun seharusnya akan memberikan dampak positif bagi rakyat, sebatas pengadaan rumah murah dari sisi pasokan pun tersedia.
  • Program perumahan swadaya dan peremajaan lingkungan kumuh belum berjalan sebagaimana mestinya dan diperkirakan malah semakin bertambahnya lingkungan kumuh. Selain program-program perumahan yang ada, terdapat UU yang diperkirakan tidak memberikan kontribusi positif untuk mempercepat pengadaan rumah untuk rakyat, antara lain :
  • UU no 1 Perumahan dan Kawasan Permukiman melakukan pembatasan rumah sederhana untuk minimal T. 36. Hal ini akan memberatkan pengembang kecil yang membangun T. 21, dimana pasar tipe ini masih sangat besar. Karenanya perlu aturan tambahan yang membedakan kategori rumah sederhana di Jabodetabek dan diluar Jabodetabek. Karena di wilayah luar Jabodetabek, pasar rumah T.21 masih sangat banyak. Hal ini mengabaikan potensi pengembang kecil di daerah dan akan mengganggu serta memberatkan pengembang kecil untuk membangun rumah sederhana.
  • UU Rusun mempunyai beberapa hal yang perlu dibahas lebih lanjut : o Kewajiban membangun 20% perlu ada aturan lanjutan yang mengaturnya. Karena tidak dapat diberlakukan kepada semua pengembang apartemen. Perlu dibedakan antara kewajiban yang harus ditanggung pengembang apartemen mewah dan menengah. o Kewajiban progres 20% akan menyulitkan pendanaan untuk pengembang kecil dan perlu aturan yang lebih jelas karena tidak akan menyelesaikan percepatan pengadaan rusun murah o Sistem PPRS masih belum berubah secara signifikan dan kemungkinan dominasi pengembang masih ada dalam PPRS berkaitan dengan sistem pengaturan hak suara di PPRS yang harus diperjelas lebih lanjut

 

Sumber: IPW 
Written by Ali Tranghanda
Wednesday, 02 November 2011 00:00

 

Related News

 



Sosial Network

Pengunjung

Hari Ini
: 1
Kemarin
: 1
Minggu Ini
: 6
Minggu Lalu
: 0
Bulan Ini
: 2
Bulan Lalu
: 57
Total
: 1407

Kementerian Perumahan Rakyat © 2011
JL Raden Patah I NO.1 Lt. 4 Wing 1 Kebayoran Baru - Jakarta Selatan 12110